万纬为何能帮万科拿下4年来房地产领域单笔最大贷款？

最新消息传来，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万纬物流股，截止目前已到账100亿元。

据悉，这也是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。

消息一出，市场哗然。有人对万纬之后的发展存疑；也有人对万纬业务的稳定性担忧；还有人对万纬的价值表示惊叹……

独立奔跑的物流赛道

事实上，此番万科质押万纬股权，更多的影响还是对万科本身，万纬的业务本质上仍在稳定推进，甚至因为这一次贷款让外界看到了万纬物流的价值。

早在2015年万纬就已经成为了万科旗下一个独立物流品牌，从最初慢慢买资产建仓、整合仓储资源，到逐渐仓网完善，再到近几年进入仓储规模第一梯队、登顶冷链仓储规模第一，再到细化仓储产品服务，不到10年时间，万纬物流成为了一个正在成长中的冷链仓储巨头。

今年以来万纬物流的业务动作也十分频繁——签约天好咖啡，正式宣布南京配送中心开仓；与兰维乐达成战略合作；与榴莲舶递签署战略合作协议……业务推进稳定。

但从万科来讲，其目前正面临流动资金压力。前不久的万科2023年度股东大会上，万科董事会主席郁亮就表示后续除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。早在此次质押万纬股权之前，就有消息传出，万科正在寻求出售普洛斯全数股权。

从这一角度讲，这是万科的业务选择，而这一选择与万纬火速打通物流赛道的节奏并不冲突。

尤其是最近万纬亮眼的财报数据披露，更从一个侧面阐述了为何万纬股权价值如此被外界认可。

稳定的第一

据悉，近日万纬物流发布了2024年一季度财报，仓储业务实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%。其中冷链营业收入4.3亿元，同比增长10.1%。

万纬的经营收入再一次保持增长态势。在整体经济大环境增长乏力的当下，这是非常难能可贵的。

纵观过去几年的财报数据，从2020年营收18.7亿元，同比增长37%；到2021年营收31.6亿元，同比增长68.9%；再到2022年营收35.6亿元，同比增长17.9%；刚刚过去的2023年数据也已经出炉，营收41.8亿元，同比增长17.2%。无论哪个行业，一旦达到一个规模高度，再想保持增长，不仅要应对激烈的市场竞争和成本压力，还需要不断创新并有效管理内部资源，其难度可想而知。年年有进步、时时在增长，已经进入仓储第一梯队的万纬却做到了。

尤其是在冷链业务方向上，万纬在业绩上表现更可圈可点——2020年冷链营收5.8亿元，同比增长60%；2021年冷链营收11亿元，同比增长89%；2022年冷链营收14亿元，同比增长46.7%；2023年冷链营收18.8亿元，同比增长33.9%。

连续多年连续保持30%以上的增长速度，在整个冷链行业都可以说是绝无仅有的。以2023年为例，虽然受到诸多政策支持以及电商、预制菜等需求推动，但根据中国物流与采购联合会数据，2023年，公路运输、仓储装卸等同比增长仅在3%左右。2024年一季度虽然在高品质果蔬等冷链需求上增长明显，但根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会统计，全国的冷链物流总收入达到1392.5亿元，增长也只在4.7%。

想要做到第一不容易，但还不算太难；但想要稳住第一，还能年年第一，就是一个技术活。

那么是什么支撑着万纬物流稳定增长、稳定的冷链规模第一？

冷链仓网布局+资源拓展打好服务根基

首先是服务。

这两年，冷链还是挺火的行业，一方面政策一个接一个的出台，比如2023年6月国家发改委发布新一批国家骨干冷链物流基地建设名单、2023年7月农业部出台《关于继续做好农产品产地冷藏保鲜设施建设工作的通知》、今年中央一号文件提到优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施等。另一方面，生鲜电商渗透率快速提升、餐饮行业加速恢复、预制菜需求加速扩大等都在推动冷链发展。

但另一方面，因为冷链火了，其重要性被越来越多人看到，加上供应链产业结构变革，对于冷链配套的要求也是越来越严格。这里既有硬件上的要求变化，原先各区域资质证照不全、硬件设备老旧的冷库面临停工停产甚至整顿拆除，资本助推下，新的高标仓、冷链仓冲击原有市场；也有软件上的需求变化，比如原先很多客户只要求空间租赁、租金价格比较就行，但现在增加了对供应链全链路降本增效的诉求，对干冷结合、多温层仓储、自动化设备、仓配一体、数智化、绿色低碳等全方位提出了更高要求。

为此，万纬在服务上下了大功夫。

首先是基础仓网布局和运输资源配套上，万纬仍保持稳定开拓的步伐。

根据一季度财报显示，一季度其新开业8个项目，合计可租赁建筑面积43.9万平方米；其中冷链7个，可租赁建筑面积30.6万平方米；高标库1个，可租赁建筑面积 13.3万平方米。

至此，仓储布局上，万纬已经在全国47个城市运营管理了162个项目，可租赁建筑面积达到1210万平米，已开业项目可租赁建筑面积达到1002万平米；冷链运输资源上，其合作运输供应商超过300+，可支配冷藏车超过1万辆。

与此同时，万纬物流还在与业内供应链物流头部企业加强合作。不久前还与顺丰达成合作，双方在冷链仓储资源、冷链运输、配送和最后一公里资源上开展全方位的战略合作，并探讨差异化细分领域，实现错位发展、合作共赢。

数智化破题冷链降本增效

其次万纬物流正在将数智化能力释放到冷链行业中。

根据罗戈研究对于2023年冷链的观察，当前冷链供应链体系及建设当中，人力成本高、管理成本高、信息传递效率低等问题一直制约着行业的发展，而数智化是解决问题唯一出路——通过互联网、物联网与云计算等技术，对冷链物流流通中的各环节进行实时监控跟踪反馈，打通生产商、供应商、销售商以及消费者之间的信息壁垒，从而实现冷链物流的各环节的降本增效。

万纬物流通过多年的行业实践，已经自主研发了核心算法产品——供应链智脑。通过这一套产品能够实现从供应链规划到仓储优化再到运输统筹等全局视角的供应链提升。

从供应链规划角度，其打破传统模式，全局统筹企业生产、物流及销售，能动态挖掘全链路优化机会，布局一个精益化、低成本的韧性高效网络，实现整体履约率20%的提升。

从仓储角度，其WMS搭载轻量级算法，能够动态调整产品在库内的布局、拣选路径等，做到人货场精准匹配，大幅提高运营效率。可靠数据是平均降低15%的运作成本，提升20%左右的发运效率。

从运输角度，会根据订单量、时间窗、车辆配载等纬度，动态排线排车，平均降低10%的用车成本，提升80%左右的调度效率。

例如万纬合作某全球大型肉类食品供应商企业，就将其物理世界、现实世界中供应链的每个环节都建立了对应的数字化系统，从而帮助其实现从战略规划到战术规划，再到运营、日常执行整个链条的一体化供应链服务。

相比很多企业炫技一般推出的数字化技术和产品，万纬更多还是从客户本身出发，将科技与运营有机结合，将科技落实到现有的仓配资源上，从而在现有资源基础上催生出更多的进步提升与服务可能。

服务品质才是杀手锏

但硬件配套建设也好，科技赋能也罢，最终要实现的还是服务品质的市场认可。

根据罗戈研究数据，近两年国内冷链物流需求总量保持稳定提升，但增长幅度呈现逐年下降态势，但无论是冷藏车增速还是冷库容量增长都是超越需求增速的。这种情况下，冷链供应商更多要在服务品质上下功夫才能脱颖而出。

而这种服务品质并不像外界理解的要一味高，更多是适配。像中小型企业、区域龙头等更多还是有成本敏感性的，但也有基本的温控需求、服务灵活性与便利性等需求。而类似山姆、沃尔玛、佳沛等大企业，对于品质要求就很高，自身有严苛的标准体系，要求全程可追溯、服务稳定性和应急能力等。

为此，万纬物流一直保持着与时俱进的成长性，比如自从2017年进军冷链市场之后，就在不断开拓多元化的增值服务能力，从单一仓储空间逐渐发展为提供仓储、运营、配送为一体的多温区供应链服务，满足客户多样化需求。

还有在2023年专门打造一件代发、统仓共配等标准化产品，以此满足行业客户上游供应链协同及下游终端配送需求。

一件代发主要服务一些线上线下都有渠道的客户，实现BC同仓、全渠道服务，满足行业客户差异化运营需求。该服务统一报价、承诺时效，满足次日、隔日达，全程冷链配送，全程库内测温，温控可溯源。目前已在南京、上海等10个园区试点落地，为三只羊、广州酒家、锅圈食汇等提供电商一件代发业务。

统仓共配服务即冷链配送“班车化”运营，通过集约化降低企业物流成本。该服务通过共享仓配资源和运输网络，定点定时发车、固定线路、专属司机，降低物流成本。目前已在全国开设100多条线路。

以华中区域为例，万纬南昌冷链园区为三家饮品连锁品牌客户制定了共配路线，由于客户门店所在商圈重合度高，配送服务覆盖华中四省（河南、湖北、湖南、江西）共计近400家门店，不仅大大提升配送效率、时效，还将价格打下了5%以上。

总结

前不久，新西兰贸易与农业部长麦克莱率领代表团到万纬的上海临港仓库参观。其中一个重要理由可能是，新西兰佳沛奇异果和T&G Global旗下爱妃苹果都是万纬目前的重要客户。

而与佳沛的关系要追溯到2016年在仓储管理、库内加工、催熟、分包等方案的合作，但随着市场需求变化和客户供应链变革，万纬为其服务的方式逐渐发展到预冷、仓储、越库、质检、库存管理、催熟、包装等供应链一体化服务。

同样的，罗戈网.物流沙龙观察到万纬最近还与天好咖啡、兰维乐、榴莲舶递等签署了战略合作。一个是专注饮品行业的品牌，万纬为其定制仓配一体化方案；一个是食品行业企业，万纬为其准备了全温层（包含冷冻、冷藏、常温、恒温）、多场景（toB、toC、UWD、BtoB零担/整车）及多品类商品（冰品、乳品、水果、肉类、水产、快消品等）的复杂运营场景配套服务；一个是果蔬品牌，万纬除了拿出拿手的全国多温层园区布局及一体化供应链服务外，还在尝试为其提供一件代发、建设共配供应链网络等全新的产品服务。

专注一个行业，就全面读懂一个行业、理解一个行业、配合一个行业，深入挖掘行业痛点，紧跟需求变化，把一条赛道做精做专做深；完成一个赛道经验累积，就继续拓展关联行业，再一次经历从初学者到行业专家的扎根过程。

这种踏实、勤恳、品质、专业又自带充足资源底气的优势可谓独到，再加上紧跟行业需求变革的创新精神和发展视角，能够帮助大股东拿下200亿银团贷款就不那么难以理解了。